Kein Abriss der Braunschweiger Burgpassage bis März 2023

OBERLANDESGERICHT BRAUNSCHWEIG – 3. Dezember 2020

Mit Urteil vom heutigen Tag hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Braunschweig die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts bestätigt, wonach die Braunschweiger Burgpassage bis zum 31.03.2023 weder abgerissen noch gesperrt werden darf (Az. 8 U 11/20).

In dem Verfahren ging es um die Klage der Betreiberin eines Ladengeschäfts zum Verkauf von Kaffee und anderen Handelsgütern, die bis zum 31.03.2023 Geschäftsräume im Einkaufszentrum „Burgpassage“ in Braunschweig angemietet hat. Die Betreiberin wandte sich mit der Klage gegen den geplanten Abriss des Einkaufszentrums und die Sperrung des Durchgangs der Burgpassage, die nach den Plänen der Beklagten, einer Projektentwicklerin, in eine nach oben offene Gasse mit Geschäften und Wohnungen umgewandelt werden soll. Ebenfalls Gegenstand des Verfahrens war die Widerklage der Projektentwicklerin auf Schadensersatz in Höhe von 160.000 € für die Anmietung eines Ersatzladengeschäfts.

Der 8. Zivilsenat begründete seine Entscheidung damit, dass die Projektentwicklerin mit einem Abriss des Einkaufszentrums ihre mietvertragliche Pflicht zur Gebrauchsüberlassung verletzen würde und daher ein Unterlassungsanspruch bestehe. Die Betreiberin des Ladengeschäfts müsse den Abriss auch nicht dulden, weil solche Arbeiten - entgegen der Auffassung der Projektentwicklerin - weder Instandhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen des Gebäudes darstellen würden.

Wegen des vorgerichtlichen Verhaltens der Projektentwicklerin habe die Betreiberin des Ladengeschäfts zu Recht befürchten dürfen, dass die Gefahr eines Abrisses drohe. Schließlich habe die Projektentwicklerin bereits die Planung, Ausschreibung und eine Untersuchung der Bauteile vorgenommen, dazu die Passage längere Zeit gesperrt und ihre Vorhaben öffentlich über die Medien verkündet. Weder habe sie auf Anfragen der Betreiberin des Ladengeschäfts klargestellt, dass sie mit den Abrissarbeiten nicht anfangen werde, solange das Geschäft in der Passage noch betrieben werde, noch habe sie eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgegeben.

Der Senat führte weiter aus, dass die Projektentwicklerin die Passage bis zum Ende des Mietverhältnisses auch nicht sperren dürfe. Zur Anmietung des Ladengeschäfts gehöre, dass die Passage von Laufkundschaft als Abkürzung zwischen zwei stark frequentierten Straßen in der Braunschweiger Fußgängerzone genutzt werden könne. Daher habe die Beklagte das Einkaufszentrum während der Öffnungszeiten frei passierbar zu halten.

Auch mit ihrer Widerklage hatte die Projektentwicklerin keinen Erfolg. Einen Schadensersatzanspruch wegen von ihr unnötig aufgewendeter Mietkosten für ein Ersatzgeschäft lehnte der Senat ab. Ein solcher Anspruch setze unter anderem voraus, dass die Betreiberin des Ladengeschäfts schuldhaft Verhandlungen zu einem Mietaufhebungsvertrag abgebrochen habe. Dies sei nicht der Fall. Schließlich würden die Parteien immer noch über eine vorzeitige Mietaufhebung miteinander verhandeln.