Verkauf eines Grundstücks mit Hindernissen

OBERLANDESGERICHT BRAUNSCHWEIG – 25. April 2024

Will man ein Grundstück lastenfrei veräußern, so gilt es zunächst durch Einsicht in das Grundbuch zu ermitteln, welche Lasten im Einzelnen bestehen und für einen lastenfreien Verkauf zu löschen sind. So können im Grundbuch Rechte Dritter an dem Grundstück eingetragen sein, wie beispielsweise ein Wohn- oder Wegerecht, an das auch der neue Eigentümer gebunden wären.

So lag auch der Fall, über den das Oberlandesgericht Braunschweig zu entscheiden hatte:

Der Voreigentümer hatte bei der Übertragung des Grundstücks an seine Familienmitglieder zu seinen Gunsten ein Altenteil eintragen lassen. Das Altenteil beinhaltet Rechte, die sich ein Hauseigentümer im Übergabevertrag auf Lebenszeit am übergebenen Betrieb oder Haus vorbehält, wie z.B. ein Wohnrecht, Naturalleistungen oder Dienst- und Pflegeleistungen. Im vorliegenden Fall hatte sich der Voreigentümer verschiedene zu erbringende Leistungen vorbehalten, unter anderem auch seine ortsübliche Beisetzung im Todesfall sowie die spätere Pflege seines Grabes. Der Übertragungsvertrag sah auch vor, dass das Altenteilrecht bei Nachweis des Todes löschbar sein sollte.

Nach dem Versterben des Voreigentümers veräußerte die neue Eigentümerin das Grundstück ihrerseits. Sie stimmte bei Veräußerung des Grundstücks der Löschung des Altenteilrechts zu, beantragte seine Löschung beim Grundbuchamt und reichte dort die Sterbeurkunde des Voreigentümers ein.

Aber reicht allein der Nachweis des Versterbens aus, wenn die Verpflichtung, nämlich die Pflege des Grabes, auch über den Tod des Berechtigten hinaus fortbesteht?

Dazu äußerte sich das Amtsgericht Göttingen in einer Zwischenverfügung. Allein der Nachweis des Todes des Berechtigten reiche nicht, um die auch nach der Beerdigung bestehende Pflicht zur Pflege des Grabes entfallen zu lassen. Auch nachdem die Eigentümerin eine Bestätigung der Kirchengemeinde nachgereicht hatte, dass die Grabstätte eingeebnet worden sei, sah das Amtsgericht die Voraussetzungen für die Löschung nicht als gegeben an.

Der zuständige 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts hob die Zwischenverfügung des Amtsgerichts auf Beschwerde der Eigentümerin auf. Bei der vorliegenden Sachlage komme es nicht darauf an, ob die Antragstellerin Rechtsnachfolgerin sei. Das Grundbuch, das weithin die Verpflichtung zur Pflege des Grabes vorsehe, sei nämlich unrichtig.

Zwar sei das Altenteil nicht durch den Tod des berechtigten Voreigentümers erloschen, da die Verpflichtung zur Pflege des Grabes auch die Zeit nach der Beerdigung erfasse. Jedoch entfalle diese Verpflichtung zwangsläufig mit Einebnung des Grabes und sei daher erloschen. Anders als zuvor das Amtsgericht sah das Oberlandesgericht die Bestätigung der Kirchengemeinde als eindeutig an. Damit habe die Eigentümerin den erforderlichen Nachweis mit einer Urkunde einer öffentlichen Behörde auch geführt.

Das Amtsgericht hat, nachdem der Senat das Verfahren zur erneuten Entscheidung zurückgegeben hatte, die Löschung des Altenteils veranlasst.

Beschluss des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 23. August 2022 – 2 W 53/22